2_9 Vendita di immobile a chi spetta detrazione del 36 per cento

Il Decreto Salva Italia, convertito in Legge n. 214 del 22 dicembre 2011, ha introdotto diverse novità nel settore edile, tra cui la messa a regime dal 2012 della detrazione del 36% relativa alle spese di ristrutturazione.
In caso di compravendita di un immobile ristrutturato, ci si chiede a chi spetti la restante parte dell’agevolazione se non utilizzata completamente.
La risposta è fornita dalla Legge n. 148/11 in cui si chiarisce che la detrazione, in caso di compravendita, si trasferisce per intero al nuovo acquirente del bene in oggetto.

Solo nel caso in cui nell’atto di compravendita venga espressamente richiesto dal venditore di conservare a suo titolo le suddette detrazioni, l’acquirente non avrà diritto a nessuna agevolazione fiscale, pur acquistando l’intero immobile.
Se nulla viene menzionato nel rogito, la detrazione del 36% non utilizzata va di diritto all’acquirente in qualità di nuovo proprietario.

fonte BibLus

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2_8 Annunci immobiliari_ ACE e IPE

Dal primo gennaio 2012 negli annunci commerciali di compravendita immobiliare è necessario indicare l’indice di prestazione energetica globale degli edifici (Epgl).
Il D.Lgs. 28/2011 (Decreto Rinnovabili) al fine di rendere trasparente il mercato immobiliare, dando giusto valore agli immobili, afferma che “…nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal primo gennaio 2012, gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.

fonte: BibLus

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2_7 Acquisto assenza certificati di abitabilità_conformità

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto di compravendita definitiva di un immobile
privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il
mancato rilascio dipende da inerzia del Comune (nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi
il promittente venditore) è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della legge 28
febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo
a soddisfare i bisogni che portano all’ acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per
cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Corte di Cassazione Sez. || Civ., Sentenza n. 14899 del 06/07/2011

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1_46 antenna condominiale uso e spese

L’antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo, assieme ai cavi per portare tale segnale nelle unità immobiliari, è parte integrante del così detto impianto TV. Anche se non è citato nell’art. 1117 c.c. non per questo non dev’essere considerato bene di proprietà comune. La Cassazione, infatti, ha in più occasioni ribadito che sono condominiali non solamente le cose elencate nella norma, ma anche quelle che si trovano in un rapporto di funzionalità ed accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva.

L’impianto TV, quindi, è funzionale alla ricezione del segnale radiotelevisivo, quindi non può dubitarsi della sua condominialità. Solo una diversa disposizione contrattuale (contenuta negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale) o la sua installazione successiva alla costruzione dell’edificio (in questi casi sarebbe da considerarsi un’innovazione suscettibile d’utilizzazione separata) possono far sì che la proprietà sia ristretta solamente ad un gruppo e non a tutti i condomini. Sono esclusi a priori dalla proprietà dell’impianto anche tutti quei condomini che non hanno la possibilità materiale di usufruirne (ad esempio proprietari dei box o delle cantine). In questo caso tutti quanto gli interessati partecipano alle spese d’uso e conservazione del più volte citato impianto.

Al pari del riscaldamento condominiale il condòmino può rinunciare anche all’uso dell’antenna condominiale. In tal caso, come per il riscaldamento, si parteciperà alla spese di conservazione ma non a quelle d’uso. La Cassazione, nella sentenza n. 5974 del 25 marzo 2004, spiega chiaramente perché tale affermazione sia corretta. Il motivo sta nella natura delle obbligazioni sottese a spese di conservazione e spese d’uso. In tal senso si legge in sentenza che:

“ ……è noto, altresì, che sono diversi la funzione ed il fondamento delle spese per la conservazione e delle spese per I’uso, distinti in linea di principio dall’art. 1104 cod. civ. che, sebbene dettato in tema di comunione, in ragione della portata generale si applica anche al condominio negli edifici. E’ differente lo scopo, cui le distinte obbligazioni adempiono, ed è dissimile il fondamento, in virtù del quale le obbligazioni (di concorrere alle spese per la conservazione e per l’uso delle parti comuni) si ascrivono ai condomini. La diversità si riconduce alla distinzione tra la utilizzazione oggettiva e l’uso soggettivo delle parti comuni. Le spese per la conservazione – in conformità con lo scopo e con il fondamento, consistenti rispettivamente nel mantenimento della integrità, cioè del valore capitale, delle cose, degli impianti e dei servizi comuni e nella loro utilizzazione obbiettiva – si imputano ai condomini in ragione del collegamento immediato tra l’appartenenza ed i contributi. Le spese per l’uso – in consonanza con il fine e con la ratio, configurata dal godimento soggettivo e dagli oneri determinati dal costo – si ripartiscono in relazione alla misura dell’uso. Tenuto conto della relazione tra cose proprie e comuni; del diverso spessore del carattere della necessità per l’esistenza e per l’uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria; della funzione e del fondamento differenti delle diverse spese per le parti comuni: tutto ciò considerato, emerge la ragione per cui nell’art. 1118 comma 2 cod. civ. delle spese per l’uso non si fa menzione. A differenza dalle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l’uso sono correlate alI’ effettivo godimento: ovverosia ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla. Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell’impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l’uso il condomino può evitare di concorrere” (Cass. n. 5974/04).

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