1_1 spese condominiali e nuovo proprietario I°

15 01 2010

Un argomento molto delicato che spesso crea problemi durante i passaggi di proprietà, è quello che riguarda le spese condominiali. A tale proposito, occorre fare distinzione fra le spese di ordinaria amministrazione e quelle straordinarie in quanto, mentre per le prime il discorso non presenta particolari difficoltà, la questione riguardante le spese condominiali di straordinaria amministrazione presenta grandi incertezze, anche in considerazione della non unanimità in materia. La norma è disciplinata dall’Articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”. Pertanto, per non avere sorprese, il nuovo proprietario dovrebbe farsi rilasciare dai venditore, in sede di rogito notarile, una lettera di liberatoria dell’Amministratore di Condominio, comprovante il pagamento di tutte le spese di ordinaria amministrazione fino alla data dell’atto, e qualora ciò non avvenisse, il nuovo proprietario si assume tutti i rischi previsti dalla legge sopra citata.
Quanto alle spese straordinarie la situazione è più delicata in quanto esistono scuole di pensiero differenti sul momento in cui sorgerebbe tale obbligo nei confronti dell’acquirente, il quale si troverebbe costretto a sobbarcarsi una spesa condominiale rilevante deliberata da un’assemblea alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare. Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, dunque, anche le spese straordinarie hanno il regime delle spese ordinarie, ovvero fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. In questo ultimo caso si potrebbe poi porre un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente. Un’altra scuola di pensiero, invece, è quella che prevede come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma quella di valutare chi fosse proprietario al momento in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione. Sarà pertanto il vecchio proprietario a doversi far carico degli oneri, avendo contribuito, comunque, a prendere la delibera. Riteniamo che questa ultima decisione sia la preferibile, mentre, per ovviare a tutti questi potenziali fastidiosi problemi, suggeriamo quanto segue:
1) Prendere visione del Regolamento di Condominio;
2) Sapere a quanto ammontano le spese ordinarie annue;
3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto preliminare;
4) Farsi dare dal venditore, contestualmente al rogito notarile, lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.

.

Scarica dal nostro sito l’articolo in . pdf

*

*

*

______________________________________________________________________________

About these ads

Azioni

Information

9 responses

14 05 2010
mochi

il costruttore che possiede ancora degli immobili invenduti, ed ha inserito negli atti notarili degli immobili venduti, la esclusione dalla partecipazione delle spese condominiali per gli invenduti, è libero dal pagamento di qualsiasi spesa? e soprattutto può farlo per un periodo illimitato, vista la mancanza di una data certa in cui verranno venduti gli immobili?

14 05 2010
studiorda

ciao, non mi sembra un granchè corretto autoescludersi dalla partecipazione alle spese di condominio………mi pare di capire che con la vendita, gli acquirenti si siano accollati le spese anche degli alloggi ancora vuoti…… mica scemo !!
Praticamente…. che so…. su una palazzina di 20 alloggi, le spese se le sono accollate quei 4(5/6/7/8….) che hanno già rogitato………. quindi lui è libero e per un tempo illimitato….

14 05 2010
mochi

non è scemo, la legge lo consente (doppia firma nei contratti e inserimento nell’atto notarile della clausola di esclusione) i patti economici sappiamo che possono essere derogati (come ci insegna il C.C.)…poi eticamente sono discorsi a parte su cui possiamo scrivere pagine e pagine…ma io mi chiedo, giuridicamente non esistono limiti? almeno temporali!?

14 05 2010
studiorda

ciao, non credo sai…. a meno di non rifare un atto dal notaio…. credo. non sono un legale, ma nella mia esperienza di agente immobiliare ti posso dire che il rogito è un atto pubblico e solenne, trascritto e registrato. se non c’è una scadenza temporale nell’atto, bisogna assumere che sia a tempo indeterminato.

15 05 2010
studiorda

ciao mochi, ti suggerisco di provare a porre la questione su questo forum :

http://www.forum-immobiliare.com,

ci trovi un sacco di gente preparata, magari qualcuno ti potrà fare chiarezza…..

Rosario

14 07 2010
alice

Ciao,
ho comprato casa a fine giugno 2010 e mi ero messa d’accordo (per iscritto)che il vecchio proprietario si accollasse tutte le spese condominiali fino al 30 giugno e che le mie competenze partissero dal 01 luglio. Ma si sottintende spese ordinarie di condominio (anche se nn riportata tale dicitura per iscritto). Tutto questo perchè ho agito in buona fede e nn ho pensato a spese straordinarie, visto che il vecchio proprietario mi ha detto che nn ce n’erano e per questo mi ha fornito l’ultimo rendicondo condominiale (dove nn si riportavano spese straordinarie e con questo ero a posto). Successivamente all’acquisto ho chiamato l’amministratore che mi ha informato di spese legali approvate con assemblea condominiale straordinaria approvata 2 anni fa (quindi di competenza del vecchio proprietario)….ora la mia domanda è chi le deve pagare? io o il vecchio proprietario? vi prego in una risposta, nn so veramente come agire! ho letto svariate idee contrastanti e nn so se procedere per vie legali…grazie in anticipo!

14 07 2010
studiorda

ciao Alice, dai un occhiata a questo post:
http://studiorda.wordpress.com/2010/06/21/spese-condominiali-e-nuovo-proprietario2/

Sicuramente per le spese ordinarie non ci sono problemi dal giorno del rogito si subentra e l’amministratore conguaglia il tutto tra le parti.

Discorso diverso per le spese straordinarie: anche se deliberate precedentemente all’acquisto, gli ultimi orientamenti della giurisprudenza fanno cadere l’onere del pagamento a chi è proprietario nel momento in cui i lavori sonon esguiti, o non più prorogabili… ci si può trovare a pagare spese straordinarie deliberate da un’assemblea a cui non si era presenti…

per le liti giudiziali: come riportato sul post, si può incappare nella partecipazione alle spese, anche se non si può essere coinvolti giudizialmente; ad esempio… il classico vaso di fiori, cade su un auto e il proprietario intenta causa al condòmino e al condominio, persa la causa, anche tu tirerai fuori la tua parte.
Queste cose vanno viste sempre prima di acquistare (ormai lo sai anche tu…) in modo che eventualmente possano essere oggetto di trattativa sul prezzo…
Ciao

30 08 2010
Stefania

Salve a tutti, io avrei 2 domande. La prima, io ho acquistato casa quasi due anni fa, l’ultimo piano in un condominio, pago spese condominiali da ottobre a maggio, in queste c’è compreso il riscaldamento, pero’ a differenza degli altri che in casa hanno una temperatura che va dai 20° ai 22° io arrivo si e no a 16°, ne consegue che ho dovuto acquistare una stufa a pellet per poter riscaldare tutta la casa. ora io mi domando sono
comunque obbligata a pagare queste spese anche se non usufruisco come gli altri del riscaldamento?
Domanda numero 2: Ho deciso di mettere in vendita la casa quindi in attesa che questa sia venduta vorrei andare a vivere da un’altra parte, ma mi domandavo se ero comunque costretta a pagare le spese condominiali oppure no?
Attendo una risposta vi ringrazio…in anticipo

30 08 2010
studiorda

Buongiorno Stefania,

bisognerebbe verificare come mai non arriva ad una temperatura confortevole, sè l’impianto non è sufficentemente “potente” da riuscire mandare acqua calda a sufficenza nei suoi radiatori, oppure il motivo è da ricercarsi in una eccessiva dispersione per mancanza di una coibenatazione ben fatta…assenza di serramenti esterni a doppi vetro…. potrebbe anche solo semplicemente risolvere il problema, aumentando il numero degli elementi dei suoi radiatori, rendendo i termosifoni più grandi…. forse all’atto della posa, non è stato calcolato bene il rapporto tra superfice radiante e volume degli ambienti !! Comunque le spese ci sono e vanno pagate come da consuntivo dell’amministratore, al quale deve rivolgersi per esporre la questione e risolverla.

Se lascia l’appartamento vuoto, informando l’amministratore ,può avere un abbattimento delle spese di riscaldamento chiudendo i radiatori in casa, (l’ho visto fare in un alloggio in Novara) delle spese di ascensore e forza motrice; delle manutenzioni ordinarie. Ma NON la totale esenzione, dopotutto lei è sempre proprietaria in condominio. Arrivederci.

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione / Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione / Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione / Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione / Modifica )

Connessione a %s...




Iscriviti

Ricevi al tuo indirizzo email tutti i nuovi post del sito.

%d blogger cliccano Mi Piace per questo: