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2_7 Acquisto assenza certificati di abitabilità_conformità

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto di compravendita definitiva di un immobile
privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il
mancato rilascio dipende da inerzia del Comune (nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi
il promittente venditore) è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della legge 28
febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo
a soddisfare i bisogni che portano all’ acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per
cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Corte di Cassazione Sez. || Civ., Sentenza n. 14899 del 06/07/2011

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1_46 antenna condominiale uso e spese

L’antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo, assieme ai cavi per portare tale segnale nelle unità immobiliari, è parte integrante del così detto impianto TV. Anche se non è citato nell’art. 1117 c.c. non per questo non dev’essere considerato bene di proprietà comune. La Cassazione, infatti, ha in più occasioni ribadito che sono condominiali non solamente le cose elencate nella norma, ma anche quelle che si trovano in un rapporto di funzionalità ed accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva.

L’impianto TV, quindi, è funzionale alla ricezione del segnale radiotelevisivo, quindi non può dubitarsi della sua condominialità. Solo una diversa disposizione contrattuale (contenuta negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale) o la sua installazione successiva alla costruzione dell’edificio (in questi casi sarebbe da considerarsi un’innovazione suscettibile d’utilizzazione separata) possono far sì che la proprietà sia ristretta solamente ad un gruppo e non a tutti i condomini. Sono esclusi a priori dalla proprietà dell’impianto anche tutti quei condomini che non hanno la possibilità materiale di usufruirne (ad esempio proprietari dei box o delle cantine). In questo caso tutti quanto gli interessati partecipano alle spese d’uso e conservazione del più volte citato impianto.

Al pari del riscaldamento condominiale il condòmino può rinunciare anche all’uso dell’antenna condominiale. In tal caso, come per il riscaldamento, si parteciperà alla spese di conservazione ma non a quelle d’uso. La Cassazione, nella sentenza n. 5974 del 25 marzo 2004, spiega chiaramente perché tale affermazione sia corretta. Il motivo sta nella natura delle obbligazioni sottese a spese di conservazione e spese d’uso. In tal senso si legge in sentenza che:

“ ……è noto, altresì, che sono diversi la funzione ed il fondamento delle spese per la conservazione e delle spese per I’uso, distinti in linea di principio dall’art. 1104 cod. civ. che, sebbene dettato in tema di comunione, in ragione della portata generale si applica anche al condominio negli edifici. E’ differente lo scopo, cui le distinte obbligazioni adempiono, ed è dissimile il fondamento, in virtù del quale le obbligazioni (di concorrere alle spese per la conservazione e per l’uso delle parti comuni) si ascrivono ai condomini. La diversità si riconduce alla distinzione tra la utilizzazione oggettiva e l’uso soggettivo delle parti comuni. Le spese per la conservazione – in conformità con lo scopo e con il fondamento, consistenti rispettivamente nel mantenimento della integrità, cioè del valore capitale, delle cose, degli impianti e dei servizi comuni e nella loro utilizzazione obbiettiva – si imputano ai condomini in ragione del collegamento immediato tra l’appartenenza ed i contributi. Le spese per l’uso – in consonanza con il fine e con la ratio, configurata dal godimento soggettivo e dagli oneri determinati dal costo – si ripartiscono in relazione alla misura dell’uso. Tenuto conto della relazione tra cose proprie e comuni; del diverso spessore del carattere della necessità per l’esistenza e per l’uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria; della funzione e del fondamento differenti delle diverse spese per le parti comuni: tutto ciò considerato, emerge la ragione per cui nell’art. 1118 comma 2 cod. civ. delle spese per l’uso non si fa menzione. A differenza dalle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l’uso sono correlate alI’ effettivo godimento: ovverosia ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla. Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell’impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l’uso il condomino può evitare di concorrere” (Cass. n. 5974/04).

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3_9 Calcoli di convenienza sulla CEDOLARE SECCA

Calcoli di convenienza sulla CEDOLARE SECCA

 

La cedolare secca si applica alle persone fisiche e costituisce un regime tassativo alternativo a quello IRPEF per la tassazione sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo.

Il regime della cedolare secca presenta le seguenti caratteristiche:

 

* è relativo solo agli immobili ad uso abitativo (sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio

d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali);

 

* la base imponibile è pari al 100% del canone stabilito dalle parti;

* è sostitutivo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché

dell’imposta di bollo sul contratto di locazione;

 

* è applicabile alle sole persone fisiche;

 

* prevede la sospensione dell’aggiornamento dei canoni; non prevede il pagamento da parte del conduttore dell’imposta di registro.

Proviamo ad effettuare un confronto tra i due regimi, al fine di valutare l’eventuale convenienza della cedolare secca.

 

Per la cedolare secca le aliquote da applicare all’importo del canone annuo sono:

- 21% in regime di libero mercato

• 19% per i contratti di locazione a canone concordato

Secondo il regime ordinario vanno considerate le diverse aliquote IRPEF, in funzione del reddito, e le deduzioni e detrazioni forfettarie. In particolare:

 

* in regime di libero mercato e in regime di equo canone : si applica una deduzione forfettaria del

15%

 

** in regime di canone convenzionato in comune ad alta densità abitativa: deduzione del 15% +

riduzione del 30% del reddito imponibile

Pertanto, nel regime ordinario, si ha:

Contratti liberi

Reddito (in €) Aliquota IRPEF (in % sul Imposta sugli affitti – regime reddito) IRPEF (in % sul reddito)

fino a 15.000 23% 0,85 x 23% = 19,55%

15.000 – 28.000 27% 0,85 x 27% = 22,95%

28.000 – 55.000 38% 0,85 x 38% = 32,30%

55.000 – 75.000 41% 0,85 x 41% = 34,85%

Oltre 75.000 43% 0,85 x 43% = 36,55%

 

Contratti a canone convenzionato

Reddito (in €) Aliquota IRPEF (in % sul Imposta sugli affitti – regime reddito) IRPEF (in % sul reddito)

fino a 15.000 23% 0,7 x 0,85 x 23% = 13,68%

15.000 – 28.000 27% 0,7 x 0,85 x 27% = 16,06%

28.000 – 55.000 38% 0,7 x 0,85 x 38% = 22,61%

55.000 – 75.000 41% 0,7 x 0,85 x 41% = 24,39%

oltre 75.000 43% 0,7 x 0,85 x 43% = 25,58%

 

La conclusione è che la cedolare secca converrebbe:

 

*in regime di contratti liberi, a chi dichiara un reddito superiore a 15,000 €

** in regime di contratti agevolati, a chi dichiara un reddito superiore a 28,000 €

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